Как купить квартиру с использованием эскроу-счета
С 1 июля 2019 года сделки по покупке квартир в новостройках будут заключаться по новой схеме. Уже сейчас некоторые застройщики начинают переходить на неё. Для сделок будут использоваться специальные эскроу-счета, открытые в аккредитованных Центробанком кредитных организациях. Рассказываем, что это такое, для чего нужны такие счета и что нововведение будет значить для покупателей жилья.
Что такое эскроу-счёт
Это специальный банковский счёт, на котором хранятся поступившие средства до выполнения одним из участников сделки определенных обязательств.
Когда участниками сделки выступают покупатель (дольщик) и застройщик, первый должен внести деньги за квартиру, а второй — выполнить свои обязательства перед ним, то есть — предоставить готовое жилье.
По новой схеме покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги не напрямую на счёт застройщика, как это делается сейчас, а на специальный счёт в банке, где средства будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом и не сдаст его в эксплуатацию, а также пока хотя бы один из дольщиков не оформит право собственности на свою квартиру. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам.
Проценты на размещённые на эскроу-счетах средства не начисляются. Банк, в котором открыт такой счет, вознаграждения не получает.
Для чего введена новая схема
Использование эскроу-счетов должно защитить права покупателей квартир в новостройках — дольщиков. Сейчас деньги за строящиеся квартиры дольщики перечисляют сразу на счёт застройщика, и он может использовать их по своему усмотрению — например, пустить на строительство конкретно этого или других объектов. Нередки случаи, когда застройщик переоценивает свои возможности или испытывает финансовые трудности по другим причинам. И в том, и в другом случае деньги у него заканчиваются до завершения строительства дома, в котором проданы квартиры. Соинвесторы становятся «обманутыми дольщиками» и пытаются восстановить свои права. В случае с эскроу-счетами средства покупателей сохраняет банк.
Стоит отметить, что с 1 июля 2019 года, застройщики смогут привлекать деньги на строительство только в банках. Никакие другие схемы использовать будет нельзя: ни привлечение средств дольщиков, ни создание жилищно-строительных кооперативов.
Как заключить сделку с помощью эскроу-счёта
Застройщик и покупатель заключают договор долевого участия (ДДУ), в условиях которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся доме будет осуществляться с использованием эскроу-счёта. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдёт около девяти дней.
После этого заключается трёхсторонний договор между банком, получившим аккредитацию Центробанка, покупателем и застройщиком. Банк в данном случае выполняет посредническую функцию — он хранит средства и гарантирует их неприкосновенность. Договор заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев. На заключение договора и открытие счёта уйдет около трёх дней. Затем покупатель вносит средства на эскроу-счёт, и ждёт завершения строительства. На оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счёт понадобится около двух недель.
Кто выбирает банк, в котором будет открыт счёт
Эскроу-счета открываются в банке, который финансирует проект застройки. То есть в определённой степени у застройщика есть выбор, в какой банк обратиться за кредитом, но на практике получить средства под жилищное строительство непросто, так как банки рассматривают такую инвестицию как рискованную. Соответственно, фактически застройщик будет использовать эскроу-счета в банке, который согласится выдать ему кредит.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Пока трудно сказать, сколько в среднем стоит обслуживание эскроу-счетов, так как по данной схеме пока работает всего два банка. Полагаю, что комиссия по таким счетам будет символичной, так как средства на эскроу-счетах замораживаются до конца строительства, то есть банк не несеёт никаких издержек, связанных с движением денег и их контролем. К примеру, расчетные счета застройщиков, которые активно используются каждый день, обходятся всего в 5 тыс. рублей в месяц для девелоперов. Поэтому комиссия будет небольшой. Причем для покупателя открытие и обслуживание эскроу-счетов бесплатное, то есть расходы берёт на себя застройщик».
Может ли покупатель распоряжаться деньгами
Нет, с момента внесения средств на эскроу-счёт ни дольщик, ни застройщик не имеют доступа к этим деньгам до завершения строительства дома.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении договора долевого участия. Однако законное основание для такого действия у дольщика может быть только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру, уже нельзя. Средства с эскроу-счёта вернутся клиенту только в том случае, если застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя, а также если застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство). Наконец, это может произойти, если строительная компания ликвидирована как юрлицо по решению суда».
Покупатель имеет право вернуть свои деньги со счета в банке, если задержка сроков сдачи квартиры составляет 6 месяцев. Эти полгода даются застройщику для решения проблем в случае форс-мажорных обстоятельств. Если он все-таки не смог разобраться с ситуацией до истечения этого срока, дольщик имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги со счёта.
На какие средства застройщик будет строить дом
Теперь строительные компании могут работать только с кредитами, которые они будут в банке. Деньги покупателей использовать нельзя.
Что делать, если квартира покупается в ипотеку
В этом случае деньги за квартиру на эскроу-счёт вместо дольщика перечисляет банк, в котором взят ипотечный кредит. Дальнейшие отношения между банком и покупателем жилья складываются по обычной ипотечной схеме: заёмщик выплачивает банку кредит и проценты по нему.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Покупатель имеет право получить кредит на квартиру, приобретаемую через эскроу-счёт, обратившись в любой банк. Клиент не обязан получать заём именно в той организации, которая управляет эскроу-счетами и, соответственно, выдала кредит застройщику на строительство. Вместе с тем, возможно, со временем банки разработают для покупателей кредитуемых ими проектов специальные ипотечные программы, чтобы стимулировать спрос, однако пока таких примеров на рынке нет».
Что делать, если застройщик обанкротится
В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счёте независимо от судьбы девелопера.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
«В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счёте и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и купить другую квартиру».
Как ещё будут защищены деньги дольщиков
Предполагается дополнительная защита этих денег через страхование по линии АСВ (Агентство страхования вкладов). Страховка будет оформляться на сумму до 10 млн рублей. Если банк обанкротится, застройщик перезаключает договор с другим банком-агентом и деньги дольщиков будут перечислены на новый эскроу-счёт.
Как переход на эскроу-счета может повлиять на рынок
Переход застройщиков на эскроу-счета может спровоцировать рост цен на жилую недвижимость, поскольку все свои издержки застройщики будут вынуждены переложить на плечи покупателей, считают участники рынка недвижимости.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
«Скорее всего, вступление в силу нового закона повлечёт за собой сокращение объёмов строительства жилья. Что также повлияет на рост цены квадратного метра и сократит возможность выбора, который имеется у покупателей сегодня. Трудно сказать определенно, на сколько процентов вырастут цены, некоторые эксперты прогнозируют и 30% рост. Но произойдёт это не через год, и даже не сразу после 1 июля 2019 года, а значительно позже, поскольку объёма предложения в проектах, в которых продажи открылись до этого срока, должно хватить не на один год».
Что изменится для застройщиков
В первую очередь, как уже было сказано, застройщики не смогут получить деньги за строящиеся квартиры до завершения строительства. Чтобы вести стройку, они должны будут брать кредит в банке и полностью перестраивать схему финансирования строительства.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
«Пока переход на эскроу-счета не является обязательным, девелопер должен страховать свою ответственность перед дольщиками в Фонде защиты прав дольщиков по ставке 1,2%. И это для девелопера более выгодно, чем банковское сопровождение при открытии эскроу-счетов, стоимость которого достигает 7%».
По мнению многих экспертов рынка недвижимости, введение эскроу-счетов будет способствовать тому, что на рынке останутся крупные, устойчивые девелоперские компании. Многие мелкие компании, вероятнее всего, покинут рынок, поскольку не смогут привлечь кредитные средства на строительство либо обеспечивать свои кредиты.
Проводятся ли сейчас такие сделки
Да, Сбербанк провел первую сделку по новой схеме в апреле 2018 года. Всего в России уже 55 банков имеют право на открытие эскроу-счетов, среди них Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие.